Letztes Update: 29. September 2023

- alle Angaben ohne Gewähr -

Alle Themen dieser Website beziehen sich auf den Verkauf/Kauf von Einfamilienhäusern oder Wohnungen zwischen Verbrauchern (Privatpersonen). Seit 23.12.2020 gelten bei den oben erwähnten Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser." Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst. S eit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus demSeit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus demSeit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus demSeit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem  Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem  Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem  Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem  Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.

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Zum einen gibt es Eigentümer, die erstmalig Ihre Immobilie "privat" in einem Immobilienportal veröffentlicht haben und dann innerhalb weniger Tage unzählige Anrufe von Immobilienmaklern anstelle von Kaufinteressenten erhalten.

Auf der anderen Seite gibt es unzählige entmutigte Eigentümer, die nach einer wochen- oder monatelangen erfolglosen Privatvermarktung Ihrer Immobilie - alle Finanzierungen von potentiellen Kaufinteressenten sind gescheitert - einen Immobilienmakler aufsuchen, um diesem dann - in der Hoffnung auf einen zügigen Verkauf - einen Maklerauftrag zu erteilen.

Leider sind aber viele Eigentümer all zu oft viel zu vertrauenswürdig und sehen in einem Immobilienmakler immer nur einen seriösen und ehrlichen Dienstleister. Dem muss nicht so sein, denn immer mehr Eigentümer müssen um so öfter feststellen, dass "Die Hoffnung oft zuletzt stirbt" wenn man sich "Vom Regen in die Makler-Traufe" begibt, wie wir Ihnen gerne in den nächsten Textabschnitten darstellen wollen.

DIE WICHTIGSTEN INFOS ZU MAKLERVERTRÄGEN ABER SCHON VORAB:

• Machen Sie keine mündlichen Verträge - diese sind nicht erlaubt und somit nichtig.
• Lesen Sie genau den Maklervertrag. Es gibt 3 Formen: 1. den "Allgemeinen Maklerauftrag, 2. den "Makleralleinauftrag", 3. den "Qualifizierten Makleralleinauftrag".
• Achten Sie auf eine kurze Vertragslaufzeit (max. 3 Monate).
• Achten Sie auf die schriftliche Fixierung der Innenprovision und der Außenprovision im Maklervertrag.
• Achten Sie darauf - "Unsere Empfehlung" - dass die Immobilie dem Käufer provisionsfrei angeboten wird. (Details hierzu im weiteren Text)

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DIE MAKLERPROVISION (auch "Courtage" genannt)

1. Was ist die sogenannte INNENPROVISION (wird vom Eigentümer an den Makler gezahlt):

Wenn man über die Maklerprovision spricht, so meint man damit in der Regel die Provision, die der Eigentümer - aber nur bei einem schriftlich vorliegendem Maklerauftrag - dem Makler zu zahlen hat, wenn die Immobilie notariell beurkundet wurde (also verkauft wurde). Diese beträgt in der Regel bundesweit 3,57 % inkl. MwSt. auf den Kaufpreis. Was man von einem Makler aber in der Regel nicht hört, ist dass es hierbei keine gesetzliche Regelung der Provisionshöhe gibt und ein Makler auch wesentlich mehr oder weniger Prozente wie z.B. nur 0,9 %  Maklerprovision nehmen könnte.  

2. Was ist die sogenannte AUßENPROVISION (wird vom Käufer an den Makler gezahlt)

Es gibt allerdings auch noch eine zweite Maklerprovision, nämlich die sogenannte Außenprovision, die der Käufer zu tragen hat, wenn er ebenfalls einen Vertrag mit dem Makler eingegangen ist. Dieser Vertrag mit dem Käufer über eine Außenprovision kann vom Makler freiwillig angewendet werden und stellt kein gesetzliches MUSS dar. 

Beispiele zu 1. + 2. : Möglichkeiten der Provisionsaufteilung

A:

Der Makler könnte nur mit dem Eigentümer einen Maklervertrag abschließen und mit ihm eine Innenprovision von z.B. 3,57% vereinbaren - und des Weiteren dem Käufer die Immobilie provisionsfrei anbieten - also ohne Maklerauftrag. Das ist gesetzlich erlaubt.

B:

Der Makler könnte aber auch mit beiden Parteien - mit dem Eigentümer und dem Käufer einen Maklervertrag abschließen - und somit mit dem Eigentümer eine Innenprovision von z.B. 3,57% vereinbaren und mit dem Käufer eine Außenprovision vereinbaren. Wichtig zu wissen: Das Zustandekommens eines Maklervertrags mit einem Käufer über eine Außenprovision geschieht ganz automatisch, sobald der Makler in Immobilienportalen die Immobilienanzeige platziert und in der Anzeige steht: "die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. MwSt auf den Kaufpreis") Das ist gesetzlich soweit erlaubt, allerdings sagt die Gesetzesvorlage: Wenn vom Makler eine Außenprovision angesetzt wird, d.h. der Makler macht hierbei mit dem Käufer automatisch einen Maklervertrag (siehe oben), dann MUSS die vereinbarte Maklerprovision zwischen Makler und Käufer die gleiche Provisionshöhe sein wie die zwischen Makler und Eigentümer. Denn die Gesetzesvorlage verlangt, dass bei einem Verkauf einer Immobilie der Käufer (bei einem vorliegenden Maklervertrag - siehe oben) maximal 50% der Provision zu tragen hat. D.h. wenn ein Käufer z.B. 3,57 % des Kaufpreises laut Maklervertrag (siehe oben: Anzeige in Immobilienportalen) zahlen soll, so darf diese Käuferprovision (also Außenprovision) maximal 50% der Gesamtprovision betragen. D.h. wiederum, dass die reale Provision in Wirklichkeit 7,14 % beträgt - und hiervon zahlt der Eigentümer mindestens 50%, also mindestens auch 3,57 % und der Käufer ebenfalls 3,57%.

C: 

Der Eigentümer soll laut Maklervertrag nach Verkauf der Immobilie keine Maklerprovision an den Makler zahlen, denn der der Käufer soll die ganze Provision zahlen (siehe oben: Anzeige in Immobilienportalen "die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. MwSt auf den Kaufpreis") Dieses Verfahren wird leider immer öfter angewendet, ist aber laut Gesetzesvorlage nicht erlaubt, denn BITTE MERKEN:

Die Gesetzesvorlage sagt aus: Wenn der Eigentümer laut Maklervertrag KEINE PROVISION an den Makler zahlen muss, so kann der Makler auch keine Außenprovision vom Käufer verlangen. Denn der Käufer trägt max. 50% der Provision - und wenn diese 0% beträgt - dann beträgt die Provision des Käufers auch 0%. 

BITTE MERKEN: Ein Eigentümer zahlt deshalb immer und in jedem Fall eine Provision an den Makler, unabhängig davon, ob der Käufer eine Provision zahlen muss oder nicht.

1.

Entweder der Eigentümer übernimmt die komplette Provision - hierbei zahlt der Käufer keine Provision.

oder 2.

Der Käufer zahlt maximal die gleiche Höhe der Provision wie der Eigentümer zahlt. Die Gesetzesvorlage sagt deshalb auch aus: Der Käufer muss erst bei Nachweis (Beweispflicht) der Zahlung der Provision durch den Eigentümer an den Makler, seine eigene Provision an den Makler zahlen.

BITTE MERKEN:

Diese Beweispflicht kann natürlich purer Sprengstoff sein, sollte der Makler einen provisionsfreien Maklervertrag mit dem Eigentümer verhandelt haben und bietet die Immobilie aber trotzdem in Immobilienportalen mit einer Käuferprovision (also Außenprovision) an. Denn kommt es beim Notar zum Kaufvertrag und der Makler stellt danach dem Käufer die Provisionsrechnung, so kann dieser die Zahlung verweigern bis ihm der Makler oder Eigentümer nachgewiesen hat, dass der Eigentümer die gleiche Provision an den Makler gezahlt hat. Da natürlich der Makler nicht auf seine Provision verzichten möchte - immerhin ist das seine einzige Umsatzquelle - könnte er nachwirkend dem Eigentümer ebenfalls eine Provisionsrechnung stellen. In wie weit dies rechtskonform ist oder nicht, möchten wir hier auf der Plattform nicht kommentieren. Und sollte hierbei zwischen Eigentümer und Makler ein Geldfluss fließen und wieder zurückfließen, um die Beweispflicht zu erfüllen, so ist der Vorsatz strafrechtlich sicher relevant.

MAKLERFALLE 1:

Nehmen wir z.B. eine Immobilie, die einen Kaufpreis von 500.000 € umsetzen soll. Dass der Eigentümer nach einem Verkauf an den Makler eine Innenprovision von 17.850 € (3,57 %) zahlen soll, ist (unserer Meinung nach) schon recht "unverschämt". Aber falls der Makler hier auch noch eine Außenprovision angesetzt hat - und das ist leider oft die traurige Regel und sehr oft wird der Eigentümer hierüber im Vorfeld eines Maklerauftrags auch bewusst nicht in Kenntnis gesetzt - so muss der Käufer ebenfalls 17.850,- € an den Makler zahlen. Das Dumme an der Sache ist nur, dass durch eine Außenprovision der Eigenkapitalbedarf des Käufers steigt und sehr oft deshalb bei der Hausbank eine Finanzierung scheitert. Des Weiteren minimiert sich in Immobilienportalen extrem die Anzahl der Kaufinteressenten, denn bei der Filterauswahl bei der Immobiliensuche, klicken Suchende in der Regel "provisionsfrei" und/oder "von privat" an. In diesem Fall wird die Immobilienanzeige des Eigentümers ausgefiltert und erscheint nicht mehr in den Suchergebnissen - und somit fällt der Großteil von Kaufinteressenten weg - sehr ärgerlich!

MAKLERFALLE 2:

Es gibt auch besonders clevere Makler, die dem Eigentümer anbieten, keine Außenprovision anzusetzen. Dafür erhöhen diese Makler aber schon im Vorfeld in der Kaufpreisgestaltung und Absprache mit dem Eigentümer zusammen - künstlich den Kaufpreis - natürlich ohne dass der Eigentümer hierüber eingeweiht wird, dass der Kaufpreis an für sich überhöht angeboten wird. Hierdurch verzichtet der Makler zwar auf seine Außenprovision, erhöht aber hierdurch künstlich seine Innenprovision durch den überhöhten Kaufpreis. Dumm hierbei ist aber, dass der erhöhte Kaufpreis nicht nur die Kaufnebenkosten (Notarkosten und Grunderwerbssteuer zusammen ca. 8,5 % in NRW) erhöht, sondern auch den Eigenkapitalbedarf des Käufers extrem erhöht und somit fast jede Finanzierung bei der Hausbank scheitert. Summa summarum: Keine Finanzierung - Kein Käufer - Kein Verkauf und somit auch keine Provision. 

MAKLERFALLE 3:

Der Eigentümer erhält einen provisionsfreien Maklervertrag vom Makler. Die Immobilie wird aber dem Käufer provisionspflichtig angeboten. Dieses Verfahren haben wir bereits im oberen Themenabschnitt "Maklerprovisionen" ausführlich behandelt. Von dieser Konstellation ist unserer Meinung nach dem Eigentümer abzuraten.

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DER MAKLERAUFTRAG & VERTRAGSDAUER

MAKLERTRICK 1:

Makler, die wie oben beschrieben unseriös arbeiten, wissen bereits im Vorfeld, dass ein Immobilienverkauf äußert langwierig und zeitintensiv werden kann und setzen deshalb sehr oft eine Vertragsdauer von vielen Monaten an - mit der Hoffnung einen Glückstreffer zu landen. Für den Makler wird die Immobilie in der Regel automatisch zum Ladenhüter und verliert auch noch obendrein an Marktwert, denn die Immobilienpreise in Deutschland sind in 2023 kontinuierlich im Abwärtstrend, denn laut EZB (Europäische Zentralbank) soll der Leitzins bis Ende 2023 noch kontinuierlich steigen. Für den Eigentümer kann diese Warteschleife aber zum Fiasko führen, wenn er nicht aus dem Maklervertrag aussteigen kann, denn die Immobilie verliert kontinuierlich an Marktwert und wird somit auf Dauer zu einer unverkäuflichen "verbrannten" Immobilie.

Wir empfehlen deshalb Eigentümern nur Maklerverträge abzuschließen, die eine maximale Laufzeit von wenigen Monaten (maximal 3 Monate) vorweisen. Bei einem realistischen und fairen Kaufpreisangebot (ohne Außenprovision), sollte eine Immobilie in der Regel nach 4 bis 8 Wochen beim Notar sein. 

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DIE KUNDENKARTEI & KAUFINTERESSENTEN

MAKLERTRICK 2:

Einige Makler bewerben sich bei Eigentümern mit dem Vorwand, dass ein dem Makler persönlich bekannter Kaufinteressent (oder auch mehrere Kaufinteressenten) Interesse an der Immobilie haben und deshalb den Makler beauftragt haben mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen. D.h. dem Eigentümer wird vom Makler vorgetäuscht, er erhalte vom Makler Kaufinteressenten auf dem Silbertablett. Blöd wird es nur dann, wenn der Eigentümer vorher einen Maklerauftrag unterzeichnen soll, um die angepriesenen Kaufinteressenten kennenzulernen. Wie man diese Eigenart im deutschen Volksmund beschreibt, möchten wir uns hier verkneifen. Aber seien Sie sicher, Kaufinteressenten benötigen in der Regel keinen Makler als Vermittler, denn diese suchen selbständig in Immobilienportalen nach Immobilien. Denn auch Kaufinteressenten möchten sich eine Außenprovision von vielen tausend Euro ersparen. 

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DIE HAUSBANK MAKLER - ZUR INFO

Viele Eigentümer sehen in Ihrer Hausbank den seriösen und kompetenten Partner, wenn es um Ihr Geld oder sogar um Ihre finanzierte Immobilie geht. Deshalb wird der Immobilienberater der Hausbank selbstverständlich bei einem anstehenden Verkauf ebenfalls als "positiv" und "vertrauenswürdig" eingestuft. In der Regel sind Immobilienmakler der Hausbank allerdings selbständige Makler, die nur unter dem Firmenslogan der Hausbank arbeiten und hierdurch viele Vorteile (wie z.B. das Image oder den Bekanntheitsgrad der Hausbank) nutzen. D.h. auch wenn der Hausbank-Makler in der öffentlichen Wahrnehmung einen hohen Stellenwert (Glaubwürdigkeit) genießt, so könnten die oben genannten Verfahrensweisen von Maklern auch bei einem Hausbank-Makler genauso zutreffen.

UPDATE NEU

DER FREUNDSCHAFTSMAKLER

Immer mehr Makler bieten einen mündlichen Maklervertrag an, der beinhaltet, dass der Makler als Freund oder Bekannter des Eigentümers auftritt. Sollte es hier später zu Problemen bei der Kaufabwicklung kommen oder es wird eine verdeckte Provision (als Freundschaftsdienst) gezahlt, schaltet sich schnell das Finanzamt oder eine andere Behörde ein. Wer das als Eigentümer riskieren will...

SCHLUSSWORT

Wir hoffen wir konnten Ihnen für Ihre weitere Vermarktung Ihrer Immobilie etwas behilflich sein und vielleicht auch etwas die Augen öffnen, wenn es um die Machenschaften in der Maklerzunft geht. Unser Kommentar soll in keinem Fall die gesamte Maklerbranche angreifen, denn es gibt auch viele ehrenwerte und seriöse Maklerunternehmen. Sollten Sie also ein Maklerunternehmen beauftragen wollen, so kontrollieren Sie einfach deren Seriosität anhand der oben beschrieben Bespiele. 

Ein Kommentar der Marketingleitung

der DMG - Deutsche Marketing GmbH